Surroga mutuo: come funziona? Tassi, costi e procedura
La surroga in breve
La surroga del mutuo dà la possibilità di trasferire il proprio mutuo esistente con una banca verso un’altra banca. Il trasferimento avviene in maniera del tutto gratuita, senza oneri notarili o verso la banca che si intende abbandonare. Inoltre, l’istituto bancario che si abbandona non può rifiutarsi di lasciarvi chiudere il mutuo presso il loro istituto, al massimo può farvi una controproposta sui tassi di interesse, chiamata ritrattazione del mutuo.
Come fare la surroga del mutuo
La surroga del mutuo è un’operazione molto semplice da fare.
Se si ha un mutuo in corso con una banca ad un determinato tasso, che sia variabile o fisso, qualora si trovasse un mutuo ad un tasso più conveniente presso un altro istituto, il consiglio è di fare la surroga del mutuo.
La surroga avviene in maniera automatica e senza costi onerosi, grazie al Decreto Bersani, l’operazione è stata estremamente semplificata.
Cosa si intende in maniera automatica? Una volta che il cliente individua un mutuo a tassi più convenienti presso un altro istituto bancario, diverso da quello in cui si ha già il mutuo, sarà il nuovo istituto bancario a sobbarcarsi il peso burocratico del trasferimento.
Infatti, il cliente non deve avvisare la vecchia banca del trasferimento, ma sarà quella nuova ad avvisarla. La vecchia banca trasferirà, quindi, al nuovo istituto tutta la documentazione con la quale si è aperto il mutuo.
E i costi? Praticamente zero, o quasi. Grazie al Decreto Bersani (legge n.40 del 2007), tasse e costi sono quasi del tutto azzerati. L’unica somma di denaro richiesta sarà la tassa sull’ipoteca, pari a 35 euro.
La surroga del mutuo non può essere impedita dalla vecchia banca che deve accettare la decisione del cliente senza ostacoli o rimostranze.
Come fare la surroga del mutuo
La surroga del mutuo è un’operazione molto semplice da fare.
Se si ha un mutuo in corso con una banca ad un determinato tasso, che sia variabile o fisso, qualora si trovasse un mutuo ad un tasso più conveniente presso un altro istituto, il consiglio è di fare la surroga del mutuo.
La surroga avviene in maniera automatica e senza costi onerosi, grazie al Decreto Bersani, l’operazione è stata estremamente semplificata.
Cosa si intende in maniera automatica? Una volta che Leggi di più
Quando conviene fare la surroga
La surroga non è consigliata quando la scadenza del finanziamento è vicina o quando il capitale restante è ormai minimo, conviene chiedere la surroga quando ci vogliano ancora diversi anni all’estinzione del mutuo perché nell’ammortamento alla francese la rata mensile, costante per tutta la durata del mutuo, varia nella composizione: la quota di capitale cresce con il passare del tempo, mentre la quota degli interessi cala via via che il capitale viene rimborsato. Perciò è soprattutto all’inizio del mutuo che, con la tua rata mensile, paghi gli interessi sul finanziamento.
Quando conviene fare la surroga
La surroga non è consigliata quando la scadenza del finanziamento è vicina o quando il capitale restante è ormai minimo, conviene chiedere la surroga quando ci vogliano ancora diversi anni all’estinzione del mutuo perché nell’ammortamento alla francese la rata mensile, costante per tutta la durata del mutuo, varia nella composizione: la quota di capitale cresce con il passare del tempo, mentre la quota degli interessi cala via via che il capitale viene rimborsato. Perciò è soprattutto a Leggi di più
Quali mutui si possono surrogare? Surroga del mutuo liquidità, prima casa, ristrutturazione, etc.
I mutui che possono essere sottoposti a surroga sono diversi: mutuo bancario, mutuo fondiario, mutuo chirografico, mutuo agrario, mutuo di liquidità, mutuo prima casa o seconda casa, immobili a uso commerciale, mutuo accollato.
Il mutuo bancario è il più classico dei mutui: per intenderci, in questa categoria rientra anche il mutuo per la casa.
Quando la banca può rifiutarsi di concedere la surroga?
La risposta è semplice: mai.
La banca non può rifiutarsi di concedere la surroga del mutuo. Nel caso in cui l’accettazione non avvenga entro 30 giorni dalla comunicazione di volontà di chiudere il mutuo, la banca sarà costretta a pagare al cliente una penale dell’1% più la cifra della rata per ogni mese di ritardo.
Surroga del mutuo con la stessa banca: è possibile?
No, non è possibile ottenerla.
In questo caso, si parla di rinegoziazione del mutuo con la propria banca che consiste nella revisione di alcuni aspetti contrattuali. Attenzione, la rinegoziazione del mutuo può essere rifiutata dalla banca, mentre la surroga presso altro istituto bancario no.
Surroga del mutuo a tasso fisso e tasso variabile: differenza e quale conviene
È necessario, innanzitutto, comprendere la differenza tra tasso fisso e tasso variabile. Una questione che di sicuro avrete appreso nel momento in cui avete sottoscritto il mutuo con la vostra banca, ma che è bene ripetere.
Il mutuo a tasso fisso prevede il pagamento di una rata costante nel tempo fino all’estinzione del mutuo. Molto spesso viene scelta questa tipologia perché dà la certezza che gli interessi non aumentino.
Il mutuo a tasso variabile è un finanziamento il cui tasso di interesse è legato all’oscillazione dell’indice finanziario Euribor (nel caso di Paesi Ue). Pertanto, gli interessi non sono stabili lungo la durata del mutuo e potrebbero, sì diminuire ma anche aumentare.
Premesso ciò, il cliente ha la possibilità di scegliere in base alla convenienza se passare da un tasso fisso ad un tasso variabile e viceversa. C’è da dire che qualora la surroga del mutuo non sia conveniente, se ne può fare un'altra per cercare tassi migliori. Ad esempio, se si è scelto di passare ad un tasso fisso perché gli interessi del tasso variabile erano diventati alti, nel momento in cui dovessero riabbassarsi si può tranquillamente passare nuovamente ai tassi variabili: in fondo la banca non può opporsi alla surroga e il trasferimento è gratuito.
Surroga mutuo più liquidità. Conviene? Esiste ancora?
La surroga del mutuo più liquidità non esiste più dal 2007, cancellata dalla Legge Bersani che ha liberalizzato la pratica introducendo alcune modifiche.
Oggi non si può parlare più di surroga più liquidità ma di sostituzione del mutuo. Cosa vuol dire?
La nuova banca scelta interviene saldando il debito con la vecchia banca. Il cliente dovrà procedere poi alla richiesta e sottoscrizione di un nuovo mutuo con la nuova banca e sostenere tutti costi necessari: perizia, documenti, notaio.
Viene spontaneo chiedersi, conviene? La scelta sta al cliente che è bene si faccia consigliare da un consulente o da un esperto: potrebbe convenire se il cliente ha necessità di denaro liquido. Generalmente, alla sostituzione del mutuo si preferisce la surroga proprio perché non avendo costi, e dando la possibilità di scegliere un tasso migliore, è sempre conveniente per il cliente.
Surroga mutuo più liquidità. Conviene? Esiste ancora?
La surroga del mutuo più liquidità non esiste più dal 2007, cancellata dalla Legge Bersani che ha liberalizzato la pratica introducendo alcune modifiche.
Oggi non si può parlare più di surroga più liquidità ma di sostituzione del mutuo. Cosa vuol dire?
La nuova banca scelta interviene saldando il debito con la vecchia banca. Il cliente dovrà procedere poi alla richiesta e sottoscrizione di un nuovo mutuo con la nuova banca e sostenere tu Leggi di più
Cos’è la surroga sulla seconda casa
La surroga del mutuo sulla seconda casa è identica alla portabilità del mutuo sulla prima casa.
Il trasferimento è gratuito, non ci sono costi, oneri o penali per aver chiesto l’annullamento del contratto. Il costo minimo, sono i già citati 35 euro per le tasse di trasferimento dell’ipoteca.
La surroga del mutuo per ristrutturazione: come funziona
Anche in questo caso, c’è una premessa doverosa da fare. Per capire se conviene o meno, oppure se è possibile ottenere la surroga o no, bisogna tenere in considerazione in che modo è stato ottenuto il mutuo per ristrutturazione.
Un primo caso è il mutuo per l’acquisto più un finanziamento per la ristrutturazione. I due prestiti vengono intesi speratamene, ma si firmerà solo un contratto. In una situazione di questo tipo non è possibile ottenere la surroga del mutuo sulla parte di ristrutturazione ma solo su quella di acquisto.
Un secondo caso è quando si è sottoscritto un mutuo per ristrutturazione. Trattandosi di un tradizionale mutuo ipotecario bancario (vd. Mutuo Bancario in Quali sono i mutui che si possono surrogare), la surroga è sempre possibile.
Quindi attenzione! Se per caso avete sottoscritto un contratto di prestito in cui la somma per l’acquisto della casa e la relativa per la ristrutturazione sono differenziate, potrete ottenere la surroga solo ed esclusivamente sul mutuo sottoscritto per l’acquisto della casa e non per la ristrutturazione.
Perché conviene la surroga del mutuo aziendale
La surroga del mutuo per le aziende può essere vantaggiosa per rivedere al ribasso i tassi di interesse e quindi avere uscite mensili minori.
Il procedimento è identico a tutte le altre surroghe.
Non è necessario dare un preavviso alla banca che si abbandona, perché sarà il nuovo istituto ad avvisare. I costi sono gratuiti e non c’è bisogno di avviare tutte le pratiche pre-finanziamento; l’unica somma da versare è la tassa per il trasferimento dell’ipoteca di 35 euro.
Non ci sono limiti di trasferimento da una banca all’altra: eseguita una surroga, se ne potrà fare un’altra più conveniente.
Attenzione! Il continuo trasferimento di mutuo da una banca all’altra potrebbe mettere in cattiva luce il cliente agli occhi delle banche; quindi, i nuovi eventuali istituti potrebbero non accettare la volontà di trasferire il mutuo presso di loro.
Perché conviene la surroga del mutuo aziendale
La surroga del mutuo per le aziende può essere vantaggiosa per rivedere al ribasso i tassi di interesse e quindi avere uscite mensili minori.
Il procedimento è identico a tutte le altre surroghe.
Non è necessario dare un preavviso alla banca che si abbandona, perché sarà il nuovo istituto ad avvisare. I costi sono gratuiti e non c’è bisogno di avviare tutte le pratiche pre-finanziamento; l’unica somma da versare è la tassa per il trasferimento dell’ipoteca di 35 euro.
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