Quando si richiede un mutuo, oltre al tasso di interesse, è fondamentale considerare anche le spese di istruttoria. Fanno parte dei costi accessori che accompagnano il finanziamento: la banca le applica per valutare la pratica e controllare i documenti, ma non sempre è immediato capire quanto ammontano, come si calcolano o quando si pagano.
 

Avere risposte precise a questi dubbi aiuta a farsi un’idea più chiara delle spese da affrontare e dell’impatto che possono avere sul mutuo nel suo complesso. I costi accessori hanno un peso reale sul totale del mutuo e sul TAEG: per questo è importante conoscerli bene.
 

Continua a leggere per scoprire anche se le spese di istruttoria del mutuo sono detraibili nel 730 e se esistano agevolazioni per i giovani under 36, soprattutto in caso di acquisto della prima casa.

Cosa sono le spese di istruttoria di un mutuo

Le spese di istruttoria di un mutuo sono un costo una tantum richiesto dalla banca per avviare, analizzare e gestire la pratica di finanziamento. Servono a coprire il lavoro di verifica necessario a stabilire se il mutuo può essere concesso e a quali condizioni.
Durante questa fase l’istituto raccoglie e controlla i documenti reddituali e patrimoniali, analizza la capacità di rimborso, verifica la presenza di altri debiti, controlla l’affidabilità creditizia e gestisce la parte amministrativa della pratica fino alla delibera. In pratica, senza questa attività, non è possibile concedere il mutuo.
 

Le spese di istruttoria coprono la raccolta e verifica della documentazione, l’analisi del merito creditizio e del reddito, la valutazione della sostenibilità della rata e la gestione della pratica interna. Non devono essere confuse con la perizia dell’immobile, con le spese notarili, l’imposta sostitutiva o le eventuali assicurazioni obbligatorie, che sono voci distinte ma che insieme concorrono al costo totale del mutuo e al calcolo del TAEG.
 

L’importo può variare in base alla banca, alla tipologia di mutuo e alla complessità della pratica: in alcuni casi è fisso, in altri è calcolato come percentuale sull’importo richiesto.
 

In genere le spese vengono pagate al momento della stipula, trattenute dall’importo erogato o, se previste, incluse nel mutuo stesso: in questo caso non occorre un esborso immediato ma l’importo entra a far parte del capitale finanziato e quindi produce interessi.

Quanto costano le spese di istruttoria e come calcolarle

Il costo delle spese di istruttoria mutuo non è uguale per tutte le banche e può variare in base alla tipologia di mutuo richiesto, all’importo finanziato e alle politiche commerciali dell’istituto. Non esiste quindi una cifra standard valida per tutti, ma si possono individuare due principali criteri di calcolo.
 

In alcuni casi le spese sono fisse, cioè un importo prestabilito che non cambia a prescindere dalla somma richiesta. Questa modalità è più frequente nei mutui destinati a importi medio-bassi o nelle offerte promozionali delle banche, perché consente al cliente di sapere fin da subito quale sarà il costo da sostenere.
 

In altri casi le spese sono in percentuale, ovvero calcolate come una quota dell’importo del mutuo. Di solito la percentuale varia dallo 0,5% all’1% della cifra erogata: significa che, ad esempio su un mutuo da 100.000 euro, la spesa può essere compresa tra 500 e 1.000 euro. Alcuni istituti fissano anche un minimo e un massimo per evitare che la spesa sia troppo bassa o troppo elevata in proporzione al mutuo.
 

La scelta tra importo fisso o percentuale dipende dalla banca e dalle caratteristiche del mutuo. Per importi più alti un calcolo percentuale può incidere molto sul costo complessivo mentre, per mutui più contenuti, spesso conviene un importo forfettario.
 

Sebbene a prima vista possano sembrare costi marginali rispetto all’intero importo finanziato, le spese di istruttoria hanno un impatto diretto sul TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), cioè sull’indicatore che misura il costo complessivo del mutuo includendo interessi e spese accessorie. Quindi anche poche centinaia di euro incidono sul TAEG e, di conseguenza, sulla convenienza dell’offerta. Per questo motivo vanno considerate non come un costo isolato, ma come parte integrante del pacchetto di spese che accompagnano l’accensione di un mutuo insieme a perizia, imposta sostitutiva, spese notarili e assicurazioni.

Le spese di istruttoria sono comprese nel mutuo? 

Per quanto riguarda il pagamento delle spese di istruttoria, ci sono generalmente due possibilità: versarle subito in un’unica soluzione oppure inserirle direttamente nell’importo del mutuo.
 

Nel primo caso il cliente le paga al momento della stipula, come spesa separata rispetto al capitale finanziato. Questa opzione ha il vantaggio di non generare interessi futuri, perché la somma non entra a far parte del mutuo. Nel secondo caso, invece, le spese vengono sommate all’importo finanziato e restituite nel tempo insieme alle rate mensili. È una soluzione comoda, perché evita di dover disporre di liquidità immediata, ma comporta un leggero aumento del costo complessivo del mutuo, visto che anche su quell’importo vengono applicati gli interessi.
 

La scelta tra le due modalità dipende dalle proprie esigenze: pagare subito permette di ridurre l’onere totale, mentre includerle nel mutuo consente di gestire meglio la disponibilità economica iniziale.

Spese di istruttoria per mutui per giovani under 36

Negli ultimi anni sono state introdotte misure importanti per agevolare i giovani nell’acquisto della prima casa, un traguardo che spesso comporta spese significative e non sempre facili da sostenere. La principale iniziativa è il Fondo di Garanzia Prima Casa, che permette ai richiedenti under 36 di ottenere mutui agevolati con una garanzia pubblica fino all’80% del valore dell’immobile. Questo strumento ha reso più semplice l’accesso al credito per chi non dispone di risparmi consistenti da destinare all’anticipo o per chi ha contratti di lavoro più flessibili.
 

Oltre a condizioni di tasso vantaggiose, uno degli aspetti più apprezzati riguarda proprio i costi accessori del mutuo, tra cui rientrano le spese di istruttoria. Per i giovani under 36, infatti, molte banche hanno scelto di prevedere condizioni particolarmente favorevoli, che si possono tradurre in:

  • sconti consistenti rispetto alle condizioni standard oppure azzeramento totale delle spese,
  • offerte promozionali temporanee dedicate ai giovani acquirenti.
     

Queste agevolazioni hanno un impatto concreto perché l’acquisto della prima casa non richiede solo il mutuo, ma comporta anche altre spese iniziali come l’atto notarile, la perizia dell’immobile, l’imposta sostitutiva, l’assicurazione obbligatoria e, spesso, costi legati al trasloco o alla ristrutturazione. Alleggerire o eliminare la voce “istruttoria” significa quindi rendere l’operazione complessiva più accessibile.
 

Il Banco di Sardegna è tra gli istituti che riservano particolare attenzione a questa categoria di clienti, prevedendo condizioni agevolate per i mutui destinati agli under 36. Scopri di più nella pagina dedicata.

Le spese di istruttoria sono detraibili?

Le spese di istruttoria del mutuo sono detraibili nella dichiarazione dei redditi, ma solo in presenza di specifiche condizioni. Si tratta infatti di costi accessori che, se legati a un mutuo stipulato per l’acquisto della prima casa, possono essere portati in detrazione al 19%, insieme agli interessi passivi.
 

In concreto, nel modello 730 o nel modello Redditi Persone Fisiche, le spese di istruttoria si sommano agli interessi pagati sul mutuo e permettono di ottenere una detrazione Irpef pari al 19%. Per esempio: se le spese ammontano a 800 euro, la detrazione sarà di circa 152 euro, da aggiungere a quella già spettante sugli interessi passivi.
 

È importante sottolineare che la detrazione riguarda soltanto i mutui destinati all’acquisto dell’abitazione principale e che le spese devono essere correttamente documentate tramite la certificazione che la banca rilascia ogni anno al cliente. 
Oltre alle spese di istruttoria, sono detraibili anche le spese di perizia. Restano invece escluse dal beneficio fiscale le spese notarili, le imposte e le commissioni bancarie ricorrenti.
 

Distinguere correttamente le spese ammesse da quelle escluse è quindi fondamentale per compilare senza errori la dichiarazione e sfruttare appieno il vantaggio fiscale.

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Quando si pagano le spese di istruttoria del mutuo?

Il pagamento delle spese di istruttoria del mutuo non avviene sempre nello stesso momento, può variare in base alle procedure seguite dalla banca e da come viene strutturata l’erogazione del finanziamento. In linea generale, le modalità più diffuse sono tre.
 

  • Contestualmente alla stipula: è la soluzione più comune. Le spese vengono richieste nello stesso momento in cui si firma il contratto di mutuo e si procede al rogito notarile. In questo caso il cliente versa l’importo tutto insieme e come voce separata rispetto al capitale erogato.
  • Trattenuta sulla somma erogata: invece di chiedere un pagamento diretto, la banca trattiene le spese di istruttoria dalla cifra effettivamente accreditata. Ad esempio, se il mutuo approvato è di 100.000 euro e le spese ammontano a 800 euro, al cliente verranno messi a disposizione 99.200 euro.
  • Rateizzazione insieme al mutuo: in alcune situazioni, come abbiamo già visto, le spese possono essere incluse nell’importo finanziato e quindi restituite gradualmente insieme alle rate.
     

Queste tre modalità non incidono sull’entità delle spese, ma cambiano il momento in cui vengono effettivamente riscosse. È quindi importante chiarire prima della stipula quando e come avverrà l’addebito, così da organizzarsi con la liquidità necessaria ed evitare sorprese.
 

In ogni caso, si tratta sempre di un costo una tantum, che viene richiesto una sola volta al momento dell’apertura del mutuo e non si ripete durante la vita del finanziamento.

Come si contabilizzano le spese di istruttoria del mutuo

Le spese di istruttoria del mutuo devono essere considerate a tutti gli effetti dei costi accessori legati al finanziamento. Dal punto di vista contabile, il loro trattamento varia a seconda che si tratti di un’azienda o di un privato.
 

Per le aziende che accedono ad un mutuo, queste spese vanno registrate tra gli oneri finanziari. In base ai principi contabili nazionali (OIC), possono essere contabilizzate immediatamente come costo nell’anno in cui si sostengono oppure, se particolarmente rilevanti, essere spalmate lungo la durata del mutuo come costi pluriennali da ammortizzare.
 

Per i privati, invece, non si parla di vera e propria “contabilità”, ma il principio è simile: le spese di istruttoria rappresentano un costo accessorio che può essere portato in detrazione fiscale.
 

In entrambi i casi, però, è fondamentale conservare la documentazione rilasciata dalla banca, che attesta l’importo effettivamente pagato e consente di contabilizzarlo correttamente.

In caso di mutuo rifiutato, si recuperano le spese di istruttoria?

La regola generale è che queste somme non vengono restituite, perché coprono il lavoro effettivamente svolto dalla banca nella fase di analisi della pratica: raccolta dei documenti, verifica della situazione economica e patrimoniale, controlli sul merito creditizio e gestione amministrativa. Anche se la pratica si conclude con un esito negativo, questo lavoro è stato comunque portato avanti e quindi resta a carico del cliente.
 

Non tutte le banche si comportano allo stesso modo. In alcuni casi, soprattutto nell’ambito di promozioni dedicate o di iniziative commerciali particolari, può essere previsto un rimborso parziale o l’azzeramento delle spese. Per questo motivo è sempre importante leggere attentamente le condizioni riportate nei fogli informativi e chiedere chiarimenti in filiale prima di avviare la pratica, così da sapere in anticipo come verranno gestiti questi costi.
 

Informarsi con la propria banca permette di avere certezze fin dall’inizio ed evitare sorprese in caso di rifiuto. 
I consulenti del Banco di Sardegna sono sempre disponibili per fornire qualsiasi chiarimento o rispondere a eventuali dubbi, senza alcun impegno.

Quali sono le altre spese una tantum in fase di apertura di un mutuo?

Come abbiamo già visto nel corso di questo articolo, quando si apre un mutuo, le spese di istruttoria non sono l’unico costo da sostenere. Esistono infatti altre spese una tantum, cioè che si pagano una sola volta all’inizio, al momento della stipula. Conoscerle in anticipo è utile per avere un quadro realistico dell’impegno economico richiesto: scoprile nell’elenco seguente.
 

  • Spese di perizia: servono a coprire i costi che la banca sostiene per valutare l’immobile. La perizia verifica non solo il valore di mercato, ma anche la conformità urbanistica e catastale.
  • Spese notarili: comprendono l’onorario del notaio e i costi per la registrazione del contratto di mutuo e dell’ipoteca sull’immobile. L’importo varia in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto, ed ovviamente alla parcella del professionista.
  • Imposta sostitutiva: è un’imposta prevista dalla legge e viene calcolata in percentuale sull’importo del mutuo. È pari allo 0,25% per l’acquisto della prima casa, mentre sale al 2% per gli altri immobili.
  • Assicurazione obbligatoria: ogni banca richiede una polizza contro incendio e scoppio sull’immobile ipotecato. Serve a tutelare l’istituto di credito, garantendo che l’immobile, anche in caso che vada a fuoco, mantenga il suo valore come garanzia del mutuo.


A queste voci possono aggiungersi eventuali costi accessori legati a prodotti abbinati (come assicurazioni facoltative sulla vita o polizze di protezione del reddito), che non sono obbligatorie ma possono essere proposte dalla banca come forma di tutela aggiuntiva.
 

Il Banco di Sardegna offre ai propri clienti la possibilità di conoscere con chiarezza tutte queste spese già nella fase di preventivo, grazie a simulazioni dettagliate e alla consulenza di esperti sempre disponibili per illustrare nel dettaglio ogni voce di costo e rispondere a qualsiasi dubbio. 

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